Todas as seguradoras vão ter que ofertar o prazo mínimo de 80 anos e 6 meses (Foto: Divulgação)

Quanto mais velho for o mutuário, mais ele vai ganhar com as mudanças no prazo máximo de financiamento da casa própria que acabam de ser feitas por bancos como Bradesco, Itaú Unibanco e Banco do Brasil. Os agentes financeiros fizeram ajustes nos prazos após a entrada em vigor, mês passado, de novas regras para o seguro imobiliário. Na maioria dos agentes financeiros, até agora, o somatório da idade do mutuário com o prazo do empréstimo habitacional não ultrapassava 75 anos. Isso porque esse era o prazo de cobertura praxe no mercado, segundo a maioria das seguradoras. Mas, de acordo com a resolução CNSP nº 205, da Superintendência de Seguros Privados (Susep), as empresas não podem recusar cobertura de seguro a clientes cuja idade, somada ao prazo de financiamento, seja de até 80 anos e seis meses. Além disso, passa a ser obrigatório que o contrato de seguro tenha o mesmo prazo de vigência do empréstimo.

“A maioria das seguradoras trabalhava com prazo de 75 anos, mas isso variava, não havia regras. E agora isso se uniformizou. Todas as seguradoras vão ter que ofertar o prazo mínimo de 80 anos e 6 meses. Houve uma conjugação de fatores para essa mudança, que inclui o aumento da expectativa de vida e uma política de fomento ao financiamento habitacional”, explica Armando Grasso, presidente da comissão técnica de Seguro Habitacional da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg), lembrando que o que não mudou foi uma norma do mercado: quanto mais alta a idade do proponente à tomada de crédito, mais altas são as taxas do seguro.

No Bradesco e no Itaú Unibanco, o somatório da idade do mutuário mais o prazo do empréstimo seguia o padrão de 75 anos. Agora, esse período subiu para 80 anos e seis meses. Isso significa que um mutuário com 60 anos, que só conseguia financiar um imóvel por 15 anos nos dois bancos, agora poderá se beneficiar de um prazo de até 20 anos e seis meses. Quem tem 50 anos, pode chegar ao prazo máximo de 30 anos para pagamento.

“Nos últimos anos, o setor já vinha aumentando os prazos das operações, de 15, pra 20, 25, e hoje chega a 30 anos. E agora uma pessoa com 50 anos pode usufruir desse prazo de 30 anos. Tudo isso está sendo muito favorável ao crédito imobiliário”, afirma Osmar Roncolato Pinho, diretor do departamento de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco.

O Banco do Brasil também alterou o prazo, mas só em seis meses, já que o anterior era de 79 anos, 11 meses e 29 dias, e passou para 80 anos, cinco meses e 29 dias. O HSBC não fez alteração e mantém os 75 anos. A assessoria de imprensa do banco informou, no entanto, que a política de prazo de financiamento habitacional em virtude das mudanças nas regras de seguro ainda não foi atualizada. Essa alteração depende somente de negociações com a área, em andamento. A Caixa Econômica Federal, o Santander e o Real já operavam com prazo de 80 anos e seis meses antes mesmo das mudanças nas regras do seguro e por isso não fizeram alterações.

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SEGURO HABITACIONAL JÁ TEM NOVAS REGRAS

SEGURO HABITACIONAL GARANTIDO PELO TESOURO É EXTINTO

financiamento atingiu a marca de R$ 123 mil, uma alta de 74,22% (Foto: Divulgação)

Os mutuários da casa própria vêm optando por imóveis cada vez mais caros, mas, em contrapartida, têm destinado um valor menor para a entrada do financiamento. Como consequência, a dívida que terão de pagar ao longo dos anos, acrescida de juros, também está crescendo. Se em 2006 ela era de R$ 70,6 mil, em 2009 o valor médio do financiamento atingiu a marca de R$ 123 mil, uma alta de 74,22%.

As informações constam do balanço do mercado imobiliário referente a 2009, divulgado ontem pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). O levantamento revela que o setor enfrenta uma fase extremamente positiva e que os mutuários estão otimistas com o futuro da economia - mas, por isso mesmo, precisam refletir para não se endividarem por um tempo tão longo, evitando o pagamento de mais juros.

É fato que o cenário atual favorece a compra de imóveis a longo prazo. A maior parte dos bancos já oferece até 30 anos para o pagamento da casa própria. Além disso, em março do ano passado, o Conselho Monetário Nacional modificou as regras do crédito imobiliário, permitindo que o mutuário dê só 10% de entrada (em vez dos 30% exigidos anteriormente) e financie um imóvel mais caro, de até R$ 500 mil (o limite anterior para recursos da poupança era de R$ 350 mil).

“Com regras mais claras, prazos maiores e juros menores, o cliente sente mais segurança em contratar o financiamento”, constata Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip). “E todo ser humano quer melhorar de vida. Por isso, é natural que as pessoas procurem imóveis melhores se a prestação cabe no bolso delas”, analisa.

Segundo França, com as mudanças recentes nas regras do mercado, o consumidor também alterou seu comportamento. “Se antes ele adiava a compra até poupar uma boa quantia, para daí financiar uma parte menor, agora ele prefere comprar antes e pagar em mais tempo, pois tem segurança para fazer isso”, atesta o presidente da Abecip.

É aí que mora o perigo. “Quem faz um financiamento com valor muito alto por um longo prazo está apostando que não vai ter qualquer complicação financeira nos próximos 20 ou 30 anos. E essa é uma aposta arriscada”, alerta Rafael Paschoarelli, professor de finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA). “O ideal é dar um passo de cada vez, primeiro comprar um imóvel mais modesto para depois ter um maior. É melhor ir com calma para alcançar seu objetivo”, diz.

MINHA CASA, MINHA VIDA - A parcimônia é bem-vinda mesmo nos momentos de extremo otimismo, como o que o setor imobiliário vive hoje. O balanço do Secovi-SP mostra que, em 2009, foram vendidas 35.832 unidades na capital, 9,1% a mais que em 2008. E neste ano a previsão é que haja um crescimento de 5% nas vendas de 10% nos lançamentos.

O crédito também deve continuar batendo recordes. O volume emprestado aos mutuários deve crescer 39% e chegar à marca de R$ 69 bilhões em 2010. Para ajudar a manter a boa fase, o Secovi-SP também reivindica que o governo transforme o programa ?Minha Casa, Minha Vida? em política pública.

EM NÚMEROS
69
BILHÕES
de reais é o volume de recursos previstos para o crédito imobiliário em 2010; alta de 39% frente a 2009 e recorde absoluto

PRESTE ATENÇÃO
Embora a regra do sistema financeiro permita que o mutuário pague o mínimo de 10% do valor do imóvel como entrada, a maioria dos bancos exige ao menos 20%

Mas os especialistas dizem que o ideal é reunir 50% do valor total e pagar o restante no menor tempo possível

Embora os juros do crédito imobiliário sejam baixos se comparados aos de outras modalidades, eles vão pesar muito em financiamentos longos.

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CRÉDITO FACILITADO CRIA BOOM E ELEVA PREÇO DE IMÓVEIS

O mercado de imóveis novos em São Paulo registrou, em 2009, uma queda de 12,7% no volume de lançamentos em razão da crise econômica mundial - que atingiu o setor brasileiro no início do ano passado. O prejuízo poderia ter sido maior, mas o setor foi salvo pelo Minha Casa, Minha Vida - programa do governo lançado em 2009 e que promete ter a segunda fase após a entrega do primeiro lote de moradias.

Segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo) nos dois últimos meses do ano,  o mercado imobiliário sinalizou uma recuperação que ajudou a superar as expectativas para 2009, mas não foi suficiente para ultrapassar os números positivos de 2008. “Apenas nos últimos meses, foram lançadas 9.753 unidades e atingiu um volume de vendas de 8.274 moradias”, comenta o presidente do Secovi-SP, João Crestana.

Já neste ano, o sindicato acredita que o setor crescerá em ritmo sustentável, em torno de 10% em lançamentos e 5% na comerciaização de imóveis. Ou seja, deve-se chegar a aproximadamente 33 mil unidades lançadas (ainda inferior a 2008, de 34,5 mil unidades) e 37 mil unidades vendidas.  

A expansãoserá puxada pelo aumento do volume de crédito imobiliário. A expectativa é que o volume de financiamento habitacional com recursos da poupança alcance R$ 45 bilhões em 2010, ante R$ 34 bilhões no ano passado. Além disso, o mercado conta com os investimentos no programa Minha Casa, Minha Vida. Em 2009, foram financiadas 275 mil unidades pelo programa, que tem como meta construir 1 milhão de moradias para a população de baixa renda.

MINHA CASA, MINHA VIDA 2 - Durante a divulgação do balanço de 2009, o presidente do Secovi-SP, confessou estar apresentando ao governo algumas ideias defendendo a prolongação do programa Minha Casa, Minha Vida com algumas mudanças.

“O programa é o primeiro passo de uma política habitacional que deve ser permanente, pelo menos até que acabe com essa quantidade de famílias (cerca de 8 milhões de pessoas) que moram precariamente”, diz Crestana.

A reformulação do programa, nesta segunda fase, pode ajudar o governo a cumprir suas metas. Já que em 2010, a expectativa era entregar as unidades até o final deste ano, porém  isso só vai acontecer em 2012. “Ainda há condição de participar do programa - é possível que os recursos para o Minha Casa, Minha Vida se esgotem em setembro, por isso boa parte delas não será construída em 2010 e sim em 2011 e 2012?, conta Crestana.

Construtoras mostram projetos no Salão Imobiliário (Fonte: Tiago Queiroz/AE)

O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.

No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.

“O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário”, define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.

O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.

Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.

“Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)”, diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. “Queremos crescer acima da média do mercado”, explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de “serviço diferenciado”.

No Bradesco, o discurso é parecido. “Queremos mais mercado”, diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que “não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio”.

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Já estão em vigor as novas regras do seguro habitacional. Agora, os mutuários poderão escolher entre três propostas de apólice, duas oferecidas pelo banco e uma terceira apurada por ele. Além disso, ao contratar o serviço, o mutuário saberá exatamente quanto pagará até o fim do empréstimo. Isso impede que as seguradoras aumentem os valores ou desistam de cobrir a apólice, caso o mutuário fique doente, por exemplo. Antes da alteração, a renovação automática, sem reajustes, ocorria apenas no primeiro ano.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta, entretanto, que os consumidores fiquem atentos para evitar a chamada “venda casada”.

“Será grande a pressão dos bancos para que os candidatos a mutuário fechem com a seguradora indicada por eles, com o pretexto de que assim os clientes poderão ganhar pontos na aprovação do financiamento”, disse José Geraldo Tardin, presidente do instituto, ressaltando ainda que quem já tem contrato em andamento pode pesquisar e trocar a apólice.

“Se o banco negar, o mutuário deve recorrer ao Judiciário.”

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