Todas as seguradoras vão ter que ofertar o prazo mínimo de 80 anos e 6 meses (Foto: Divulgação)

Quanto mais velho for o mutuário, mais ele vai ganhar com as mudanças no prazo máximo de financiamento da casa própria que acabam de ser feitas por bancos como Bradesco, Itaú Unibanco e Banco do Brasil. Os agentes financeiros fizeram ajustes nos prazos após a entrada em vigor, mês passado, de novas regras para o seguro imobiliário. Na maioria dos agentes financeiros, até agora, o somatório da idade do mutuário com o prazo do empréstimo habitacional não ultrapassava 75 anos. Isso porque esse era o prazo de cobertura praxe no mercado, segundo a maioria das seguradoras. Mas, de acordo com a resolução CNSP nº 205, da Superintendência de Seguros Privados (Susep), as empresas não podem recusar cobertura de seguro a clientes cuja idade, somada ao prazo de financiamento, seja de até 80 anos e seis meses. Além disso, passa a ser obrigatório que o contrato de seguro tenha o mesmo prazo de vigência do empréstimo.

“A maioria das seguradoras trabalhava com prazo de 75 anos, mas isso variava, não havia regras. E agora isso se uniformizou. Todas as seguradoras vão ter que ofertar o prazo mínimo de 80 anos e 6 meses. Houve uma conjugação de fatores para essa mudança, que inclui o aumento da expectativa de vida e uma política de fomento ao financiamento habitacional”, explica Armando Grasso, presidente da comissão técnica de Seguro Habitacional da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg), lembrando que o que não mudou foi uma norma do mercado: quanto mais alta a idade do proponente à tomada de crédito, mais altas são as taxas do seguro.

No Bradesco e no Itaú Unibanco, o somatório da idade do mutuário mais o prazo do empréstimo seguia o padrão de 75 anos. Agora, esse período subiu para 80 anos e seis meses. Isso significa que um mutuário com 60 anos, que só conseguia financiar um imóvel por 15 anos nos dois bancos, agora poderá se beneficiar de um prazo de até 20 anos e seis meses. Quem tem 50 anos, pode chegar ao prazo máximo de 30 anos para pagamento.

“Nos últimos anos, o setor já vinha aumentando os prazos das operações, de 15, pra 20, 25, e hoje chega a 30 anos. E agora uma pessoa com 50 anos pode usufruir desse prazo de 30 anos. Tudo isso está sendo muito favorável ao crédito imobiliário”, afirma Osmar Roncolato Pinho, diretor do departamento de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco.

O Banco do Brasil também alterou o prazo, mas só em seis meses, já que o anterior era de 79 anos, 11 meses e 29 dias, e passou para 80 anos, cinco meses e 29 dias. O HSBC não fez alteração e mantém os 75 anos. A assessoria de imprensa do banco informou, no entanto, que a política de prazo de financiamento habitacional em virtude das mudanças nas regras de seguro ainda não foi atualizada. Essa alteração depende somente de negociações com a área, em andamento. A Caixa Econômica Federal, o Santander e o Real já operavam com prazo de 80 anos e seis meses antes mesmo das mudanças nas regras do seguro e por isso não fizeram alterações.

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O envio de informações do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) via mensagens de texto de celular (SMS) atingiu 160 mil adesões em janeiro, segundo a Caixa Econômica Federal. Lançado em maio do ano passado, o serviço permite ao trabalhador acompanhar pelo celular a movimentação da conta no FGTS, conferindo os depósitos, os saques e o saldo atualizado. De junho a dezembro de 2009, foram geradas mais de 1,5 milhão de mensagens. O serviço é gratuito e está disponível para qualquer modelo de aparelho celular, independentemente da operadora e do plano. Para receber as mensagens do FGTS, basta o titular cadastrar o celular no site www.fgts.gov.br.

financiamento atingiu a marca de R$ 123 mil, uma alta de 74,22% (Foto: Divulgação)

Os mutuários da casa própria vêm optando por imóveis cada vez mais caros, mas, em contrapartida, têm destinado um valor menor para a entrada do financiamento. Como consequência, a dívida que terão de pagar ao longo dos anos, acrescida de juros, também está crescendo. Se em 2006 ela era de R$ 70,6 mil, em 2009 o valor médio do financiamento atingiu a marca de R$ 123 mil, uma alta de 74,22%.

As informações constam do balanço do mercado imobiliário referente a 2009, divulgado ontem pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). O levantamento revela que o setor enfrenta uma fase extremamente positiva e que os mutuários estão otimistas com o futuro da economia - mas, por isso mesmo, precisam refletir para não se endividarem por um tempo tão longo, evitando o pagamento de mais juros.

É fato que o cenário atual favorece a compra de imóveis a longo prazo. A maior parte dos bancos já oferece até 30 anos para o pagamento da casa própria. Além disso, em março do ano passado, o Conselho Monetário Nacional modificou as regras do crédito imobiliário, permitindo que o mutuário dê só 10% de entrada (em vez dos 30% exigidos anteriormente) e financie um imóvel mais caro, de até R$ 500 mil (o limite anterior para recursos da poupança era de R$ 350 mil).

“Com regras mais claras, prazos maiores e juros menores, o cliente sente mais segurança em contratar o financiamento”, constata Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip). “E todo ser humano quer melhorar de vida. Por isso, é natural que as pessoas procurem imóveis melhores se a prestação cabe no bolso delas”, analisa.

Segundo França, com as mudanças recentes nas regras do mercado, o consumidor também alterou seu comportamento. “Se antes ele adiava a compra até poupar uma boa quantia, para daí financiar uma parte menor, agora ele prefere comprar antes e pagar em mais tempo, pois tem segurança para fazer isso”, atesta o presidente da Abecip.

É aí que mora o perigo. “Quem faz um financiamento com valor muito alto por um longo prazo está apostando que não vai ter qualquer complicação financeira nos próximos 20 ou 30 anos. E essa é uma aposta arriscada”, alerta Rafael Paschoarelli, professor de finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA). “O ideal é dar um passo de cada vez, primeiro comprar um imóvel mais modesto para depois ter um maior. É melhor ir com calma para alcançar seu objetivo”, diz.

MINHA CASA, MINHA VIDA - A parcimônia é bem-vinda mesmo nos momentos de extremo otimismo, como o que o setor imobiliário vive hoje. O balanço do Secovi-SP mostra que, em 2009, foram vendidas 35.832 unidades na capital, 9,1% a mais que em 2008. E neste ano a previsão é que haja um crescimento de 5% nas vendas de 10% nos lançamentos.

O crédito também deve continuar batendo recordes. O volume emprestado aos mutuários deve crescer 39% e chegar à marca de R$ 69 bilhões em 2010. Para ajudar a manter a boa fase, o Secovi-SP também reivindica que o governo transforme o programa ?Minha Casa, Minha Vida? em política pública.

EM NÚMEROS
69
BILHÕES
de reais é o volume de recursos previstos para o crédito imobiliário em 2010; alta de 39% frente a 2009 e recorde absoluto

PRESTE ATENÇÃO
Embora a regra do sistema financeiro permita que o mutuário pague o mínimo de 10% do valor do imóvel como entrada, a maioria dos bancos exige ao menos 20%

Mas os especialistas dizem que o ideal é reunir 50% do valor total e pagar o restante no menor tempo possível

Embora os juros do crédito imobiliário sejam baixos se comparados aos de outras modalidades, eles vão pesar muito em financiamentos longos.

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A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou ontem projeto de lei (PLS 375/09) do senador Jarbas Vasconcelos (PMDB-PE) que concede ao trabalhador o direito de sacar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS ) para ajudar o filho maior de 21 anos, casado ou em união estável, a comprar imóvel próprio. A proposta será votada em decisão terminativa pela Comissão de Assuntos Sociais (CAS). Para ter o benefício, o filho do titular da conta do FGTS não poderá ser dono de imóvel.

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Por causa da procura estudantil locação pode aumentar até 40% (Foto: Divulgação)

Janeiro e fevereiro são meses de grande agitação no mercado de locação. Muita gente aproveita o período de férias para trocar de casa. Um fator que movimenta ainda mais o segmento nesta época do ano é a busca de imóveis por estudantes que passaram no vestibular ou por universitários que, na mudança de ano letivo, querem imóveis maiores ou melhores. Por causa da demanda estudantil, em alguns municípios paulistas a procura por um local para morar pode aumentar até 40%.

Esse tipo de demanda é visível na capital paulista, que concentra diversas universidades de renome, como Universidade de São Paulo (USP) e Fundação Getúlio Vargas (FGV), e também em municípios como Campinas - onde estão a Universidade Estadual de Campinas (Unicamp) e a PUC - e Piracicaba - lá estão a unidade de Odontologia da Unicamp, a Escola de Agronomia Luiz de Queiroz (Esalq) e a Universidade Metodista (Unimep).

Na cidade de São Paulo, segundo Hilton Pecorari Baptista, diretor de locação Residencial do Secovi-SP, a demanda universitária começa a crescer entre o final de janeiro e o começo de fevereiro nas regiões próximas às universidades. “Esse já é um período de grande rotatividade no mercado de locação e isso cresce ainda mais por causa desse público”, diz ele.

Não há levantamento específico que confirme essa movimentação, mas a Pesquisa sobre Valores de Locação Residencial do Sindicato capta, de certa forma, essa agitação na capital paulista. Em janeiro de 2009, enquanto os preços dos aluguéis na cidade subiram 0,9%, em média, frente ao mês anterior, na região central - que concentra inúmeras instituições e de onde se chega facilmente a todas as regiões - a locação de imóveis de 1 dormitório, em bom estado, teve aumento médio de 8%. “Na mesma região, os imóveis de 2 dormitórios ficaram 17,3% mais caros e os de três, 17,2%”, informa Roberto Akazawa, gerente do Departamento de Economia do Secovi-SP.

Entre as regiões que costumam registrar maior procura por imóveis para alugar na Capital, de acordo com Pecorari Baptista, estão Higienópolis e Vila Buarque, onde estão o Mackenzie e a Faap; Perdizes, onde fica a PUC; Vila Clementino, onde está a Universidade Federal de São Paulo (Unifesp); e Butantã, nas proximidades da USP. “A maior demanda é por imóveis de menor porte, de 1 ou 2 dormitórios, justamente os mais difíceis de encontrar em São Paulo”, ressalta Pecorari Baptista. “Há cerca de um ano e meio o valor de locação desse tipo de imóvel está em alta, por causa da conjugação alta demanda e oferta reduzida.”

O diretor do Secovi-SP conta que um estudante desembolsa de R$ 600 a R$ 1.100 por mês para morar sozinho em um imóvel de 1 dormitório em boas condições localizado na Capital. O pico se refere a imóveis mobiliados. Segundo Pecorari Baptista, muitos universitários optam por unidades de 2 dormitórios, que acomodam uma média de quatro pessoas.

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Uma particularidade interessante desse tipo de aluguel, diz o diretor do Secovi-SP, é que nesse tipo de locação são normalmente os pais dos estudantes que servem de fiador. ?Dificilmente o pai deixa o filho em apuros, e isso é uma segurança a mais para as imobiliárias?, completa.

INTERIOR - Em Campinas, informa Rosana Chiminazzo, diretora de Locação do Secovi-SP na região, a movimentação estudantil começa no finalzinho de dezembro. “Em janeiro, a demanda dispara, situando-se cerca de 30% acima da de outros meses”, comenta, acrescentando que a procura segue aquecida em fevereiro. Conforme ela, chamam mais a atenção dos universitários os imóveis de 1 e de 2 dormitórios. “Existe na cidade uma preocupação com a ocupação dos imóveis por estudantes, porque os proprietários querem evitar a formação de repúblicas. Por isso, na maioria dos casos eles limitam o aluguel de imóveis de 1 quarto para uma ou duas pessoas.”

Em Piracicaba, informa Angelo Frias Neto, membro da vice-presidência de Locação do Secovi-SP e diretor presidente da Frias Neto Consultoria de Imóveis, baseada no município, a busca de imóveis por estudantes está concentrada nos meses de janeiro e fevereiro, após a segunda fase dos vestibulares da Unicamp e da Esalq, pertencente à USP,e do vestibular da Unimep. “No primeiro bimestre do ano, a procura por imóveis é 40% superior à média de outros meses”, relata, explicando, que as famílias preferem mudar em meses de férias, o que também ajuda a inflacionar o mercado.

Na cidade, a preferência dos estudantes é por imóveis grandes, que acomodam de 5 a 15 pessoas e que podem ser transformados nas chamadas repúblicas. Mas também há universitários que se juntam em grupos de duas ou três pessoas e optam por apartamentos de 1 ou 2 quartos. “Muitos condomínios com unidades de 2 e 3 dormitórios fazem restrições a grupos de estudantes”, comenta Frias Neto. Segundo ele, devido aos universitários - um contingente formado por mais de 14 mil pessoas, consideradas apenas Unimep, Esalq, Odontologia da Unicamp e Fundação Municipal de Ensino -, os estoques de imóveis para locação estão normalmente zerados no início de março.